وثيقة تحليل الأعمال واستلام مشروع نفوذ

النسخة الرسمية · تُحدَّث بعد كل اجتماع استلام · آخر تحديث بعد الاجتماع الأول

معلومات الوثيقة وسجل الاجتماعات

توثّق هذه الوثيقة فهم الفريق لنشاط شركة نفوذ ونظامها القائم على Frappe/ERPNext، وتُحدَّث تراكميًا بعد كل اجتماع استلام. تُدمج مخرجات كل اجتماع في الأقسام الموضوعية المعنية، ويُضاف ملخصه إلى السجل أدناه.

الاجتماع	التاريخ	المدة	الموضوعات الرئيسة
الأول	01/10/2026	نحو ساعة	نشاط العميل، نموذج الإيرادات، البيانات الرئيسية، صفات الملاك، الورثة، الإطار الضريبي، دورة الصيانة

الاجتماع التالي مجدول يوم الأحد الساعة 4:00 عصرًا، ويُبدأ بالأسئلة المفتوحة الواردة في آخر هذه الوثيقة.

منهجية الاستلام

اتفق الفريق على استلام النظام بالتسلسل التالي:

1. قصة نشاط العميل على أرض الواقع.
2. البيانات الرئيسية التي تُسجَّل مرة واحدة وتُستخدم في معاملات متعددة.
3. المعاملات المبنية على هذه البيانات وما يترتب عليها من أثر.
4. التقارير وما يُستخرج في كل منها.

ويُشرح كل شاشة من منظور العمل لا من منظور النظام فقط: ما المشكلة التشغيلية التي أُنشئت من أجلها، ولماذا وُجد الحقل أو الإجراء.

نظرة عامة على نشاط العميل

نفوذ شركة إدارة أملاك عقارية في المملكة العربية السعودية، تؤدي دور الوسيط بين المالك والمستأجر. تتسلم العقار من مالكه وتتولى إدارته بالكامل، ومصدر ربحها العمولات.

يشمل نشاطها جميع أنواع العقارات: الأراضي والمنازل والشقق والمكاتب. ولا تقدم كل شركات إدارة الأملاك الخدمات نفسها، أما نفوذ فتقدم ما يلي:

الخدمة	الوصف
التسويق	موقع تسويقي تُعرض عليه الوحدات والعقارات التي تديرها الشركة
إدارة العقارات	التأجير ومتابعة العقود والتحصيل نيابةً عن المالك
الصيانة	تنفيذ أعمال الصيانة مقابل عمولة
عقود الخدمات	عقود خدمات العقار، مثل المصاعد
المرافق	متابعة مرافق العقار
خدمة العملاء	فريق متكامل عبر المكالمات وواتساب، مع نظام CRM وتكامل مع 3CX

يبدأ كل شيء في النظام بالمالك، فلا يمكن تسجيل أي بيان دونه. وما يقدمه نفوذ للمالك هو إعفاؤه من أي متابعة لعقاره.

نموذج الإيرادات والعمولات

تقوم إيرادات نفوذ أساسًا على عمولة إدارة الأملاك المحصَّلة من المالك، أما عمولة السعي المحصَّلة من المستأجر فأقل بكثير في حجمها.

البند	عمولة إدارة الأملاك	عمولة السعي
الطرف المُحصَّل منه	المالك	المستأجر
طبيعتها	مقابل إدارة العقار نيابةً عن المالك	السمسرة مقابل إيجاد الوحدة المناسبة للمستأجر
طريقة الاحتساب	نسبة مئوية (مثل 2% أو 3% أو 5%) من كل مبلغ يُحصَّل للمالك بعد استبعاد الضريبة	مبلغ ثابت يُنص عليه في العقد
التكرار	متكررة مع كل دفعة تدخل للمالك من عقد مسجَّل في النظام	مرة واحدة في بداية أول عقد، ولا تُحصَّل عند التجديد
الإلزامية	تُطبَّق على نحو 99% من الملاك، ويجوز أن تكون صفرًا	لا تُحصَّل إذا لم يأتِ المستأجر عن طريق نفوذ أو موقعها التسويقي
موضع ضبطها	قسم البيانات المالية داخل شاشة العقار	عقد الإيجار

مثال: إذا حُصِّل للمالك 1,000 ريال بعد استبعاد الضريبة ونسبة العمولة 2%، تستحق نفوذ 20 ريالًا. وتُستحق العمولة على ما يُحصَّل فعليًا، فلا عمولة على دفعة لم يسددها المستأجر.

العمولة بمبلغ ثابت

يدعم النظام نوعًا ثانيًا من عمولة الإدارة بمبلغ ثابت كل فترة، مثل 1,000 ريال كل ستة أشهر، بصرف النظر عما يُحصَّل. يظهر معه حقل "فترة استحقاق العمولة"، ويُسجَّل يدويًا دون إعداد آلي.

أُنشئ هذا النوع في مرحلة التأسيس، والغالب أنه غير مستخدم حاليًا، ولا يُضمن عمله بعد التعديلات اللاحقة على النظام.

البيانات الرئيسية

تتكون البيانات الرئيسية من سبعة عناصر تُسجَّل بالترتيب: المالك أولًا، ثم عقاراته، ثم الوحدات داخل كل عقار. أما العقد فمعاملة تربط هذه العناصر وليس من البيانات الرئيسية.

العنصر	الوصف	القواعد الحاكمة
المالك	العنصر الأساسي الذي يُبنى عليه كل إيراد	لا يُسجَّل أي بيان دونه، وتفاصيله في القسم التالي
العقار (Property)	العقار بكامله ويحمل المالك والبيانات المالية	يُسجَّل مرة واحدة ولا يتكرر، والملكية على مستوى العقار لا الوحدة
الوحدات (Units)	الوحدات القابلة للتأجير داخل العقار	لا تُسجَّل وحدة دون عقار
المشاريع	تجميع للعقارات تحت تصنيف واحد	عددها محدود، مثل مشروع "إدارة الأملاك" ومشروع يضم عقارات الهيئة العامة للولاية على أموال القاصرين
مراكز التكلفة	بيانات مرتبطة بالعقار	معلوماتية فقط ولا يُبنى عليها منطق معروف حتى الآن
المستأجرون	الطرف الثاني في عقد الإيجار	لهم شاشة مستقلة
الوكلاء	وكيل عن مالك أو عن مستأجر	لهم شاشة مستقلة

إذا كانت لكل شقة في العمارة مالك مختلف، لا يُكرَّر العقار لكل مالك. يُسجَّل العقار مرة واحدة لـ"مجموعة ملاك"، ويُقسَّم كل ما يترتب عليه عليهم جميعًا بنسب ملكيتهم، وعقد أي وحدة يصدر بأسمائهم جميعًا.

الملاك

يُصنَّف المالك في النظام بإحدى خمس صفات، ويُعامَل بوصفه مالكًا للعقار بكامله. ومعظم بيانات شاشة المالك أساسية ومستخدمة فعليًا في السوق السعودي.

الصفة	الوصف	القواعد
فرد	شخص واحد يملك العقار	الرقم الضريبي اختياري
شركة	منشأة تجارية أو غير ربحية	السجل التجاري إلزامي، والرقم الضريبي اختياري لأنه مرتبط بحد معين من الإيرادات
ورثة / مجموعة ملاك	أكثر من مالك للعقار بنسب ملكية، سواء بالإرث أو غيره	تفاصيلها في القسم التالي
الهيئة العامة للولاية	جهة حكومية تتولى عقارات عليها نزاع أو لا وارث لها	تُعامَل معاملة باقي الملاك
اتحاد الملاك	جمعية ملاك العقار	تُستخدم في تطبيق عقود الخدمات الجديد فقط، وهو خارج نطاق هذا الاستلام ويتولاه فريق آخر

قواعد عامة على المالك

• بيانات ممثل الشركة معلوماتية فقط، وتصدر الفواتير دائمًا باسم المالك نفسه.
• حقل نوع المؤسسة (تجارية أو غير ربحية) وبيانات الهوية معلوماتية ولا تؤثر على المعاملات.
• تفعيل الرقم الضريبي اختياري لكل الصفات، وعند تفعيله تُطلب البيانات الضريبية وتاريخ إصدار الرقم.
• يجوز ضبط عمولة الإدارة بصفر، كما في حالة عقارات نفوذ الخاصة.

ارتباط المالك بالعميل (Customer)

كل مالك مرتبط بسجل Customer، والربط في الاتجاهين. الغرض منه إصدار فواتير المبيعات (Sales Invoice) للمالك، لأنها تتطلب طرفًا من نوع Customer.

أي إنشاء أو تعديل على المالك يجب أن ينعكس على العميل: الاسم، والرقم الضريبي، ورقم الهوية، والعنوان، ونوع العميل. وأي فرق بين السجلين يُعدّ خللًا في الكود.

الورثة ومجموعات الملاك

الورثة مجموعة ملاك لعقار واحد بنسب ملكية مجموعها 100%. يُختار أفرادها من الملاك المسجَّلين في جدول الورثة بشاشة المالك، ويُنظَّم التعامل معهم في ثلاثة جوانب.

الجانب	القاعدة
التشغيلي	وكيل واحد مُفعَّل كممثل تشغيلي عن الورثة على النظام
المالي	كل إيراد أو مصروف يُقسَّم على الورثة بنسب ملكيتهم، ولا خيار آخر
الضريبي	بحسب "آلية التعامل الضريبي للورثة": ممثل ضريبي واحد، أو كل وارث يمثل نفسه

الجانب التشغيلي

• يجب تسجيل وكيل واحد على الأقل لأي ورثة.
• يُفعَّل وكيل واحد فقط كممثل تشغيلي، وتفعيل وكيل آخر يلغي تفعيل السابق تلقائيًا.
• الوكيل التشغيلي لا علاقة له بالجانب المالي أو الضريبي، ويظهر حاليًا في العقد فقط.
• المفترض أن يكون له حساب مستخدم يطلع به على عقارات الورثة وتقاريرهم، ولم يُؤكَّد استخدام ذلك فعليًا.

الجانب المالي

يُقسَّم كل إيراد أو مصروف صادر عن العقار على الورثة بنسبهم، ويصدر نصيب كل وارث باسمه. مثال: مصروف صيانة بمبلغ 1,000 ريال لورثة بنسبتي 10% و 90% يُقسَّم إلى 100 و 900 ريال.

يشمل التقسيم القيود المالية والمستندات التي تُعامَل معاملتها، مثل Commission Due و Tenant Due Payment اللذين يعملان عمل دفتر الأستاذ (GL). لذلك فأي تعديل على هذه المستندات بالغ الحساسية.

الجانب الضريبي

عند تفعيل الرقم الضريبي للورثة يظهر حقل "آلية التعامل الضريبي للورثة" بخيارين:

الخيار	شرط التفعيل	الفواتير الضريبية	مبلغ الضريبة	القيود المالية
ممثل ضريبي عن جميع الورثة	أن يكون الممثل مالكًا مسجَّلًا مفعَّلًا له الرقم الضريبي، من الورثة أو من خارجهم	كل فواتير العقار (مبيعات ومشتريات) باسم الممثل ورقمه الضريبي	يُوجَّه للممثل	تُقسَّم على الورثة بنسبهم
كل وارث يمثل نفسه	أن يكون لجميع الورثة أرقام ضريبية مفعَّلة	فاتورة مستقلة لكل وارث بنصيبه	يُوجَّه لكل وارث بحسب بياناته	تُقسَّم على الورثة بنسبهم

مبلغ الضريبة لا يُصنَّف إيرادًا أو مصروفًا، بل يُورَّد لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

البيانات التاريخية

عُدِّل منطق الورثة أكثر من ثلاث مرات بناءً على ملفات تحليل متعارضة من فريق العميل. البيانات الجديدة تعمل بشكل صحيح، أما القديمة فعولج بعضها من قاعدة البيانات أو بالإلغاء، وبقي بعضها دون معالجة بموافقة العميل.

أي ملاحظة على مستند قديم للورثة، مثل صدور فاتورتين بدل فاتورة، يُرجَّح أن سببها هذه التعديلات، ويُراجَع مع العميل قبل اعتبارها خللًا جديدًا.

الإطار الضريبي

يتلخص التعامل الضريبي مع أي مالك، فردًا كان أو ورثة، في ثلاثة أسئلة تُحدَّد إجاباتها بحسب الاتفاق معه وبياناته في النظام. وفي حالة الورثة تُطرح الأسئلة نفسها على الممثل الضريبي، أو على كل وارث على حدة.

1. هل تُصدَر للمالك فاتورة ضريبية إلى الهيئة؟ فقد يكون رقمه الضريبي مفعَّلًا دون إصدار فواتير له.
2. متى تُصدَر الفاتورة؟ ويرتبط ذلك بأساس الاستحقاق مقابل الأساس النقدي، وأُرجئت تفاصيله لاجتماع لاحق.
3. من يحصّل مبلغ الضريبة ويورّده؟ تحصّل نفوذ الضريبة من المستأجر، ثم إما تسلّمها للمالك ليورّدها بنفسه، أو تورّدها هي للهيئة نيابةً عنه.

الفواتير الضريبية المتقابلة

• نفوذ وسيط للمالك في عقود الإيجار فقط، ومنها تصدر فواتير المالك الضريبية للمستأجر.
• عند إصدار فاتورة عمولة الإدارة من نفوذ للمالك، تصدر مقابلها فاتورة مشتريات على المالك بالقيمة نفسها، لأنه اشترى خدمة إدارة الأملاك.

دورة المبيعات والخدمات

تبيع نفوذ للمالك ثلاث خدمات رسمية تصدر فواتيرها آليًا من النظام، وتبيع للمستأجر عمولة السعي. وأي بيع آخر يُسجَّل يدويًا في فاتورة مبيعات مباشرة.

المشتري	الخدمة	طريقة الإصدار
المالك	عمولة إدارة الأملاك	آلية
المالك	الصيانة بعمولة مضافة على التكلفة	آلية
المالك	عقود الخدمات بعمولة	آلية
المستأجر	عمولة السعي	من عقد الإيجار
المالك أو المستأجر	أي خدمة أخرى	يدوية عبر Sales Invoice بأصناف ذات وصف حر

الأصناف (Items) في النظام مسميات للخدمات فقط، ولا يوجد مخزون أو بيع بضائع.

الفرق بين المصروف والخدمة

إذا دفعت نفوذ مبلغًا نيابةً عن المالك واستردته كما هو، يُسجَّل سند مصروف دون فاتورة. مثال ذلك رسوم توثيق العقد على منصة إيجار بمبلغ 100 ريال.

أما إذا أضافت نفوذ عمولة على المبلغ، فيصبح خدمة مبيعة تصدر بها فاتورة مبيعات وفاتورة ضريبية للهيئة.

دورة الصيانة

الصيانة خدمة تبيعها نفوذ للمالك بسعر يتضمن عمولتها فوق التكلفة الفعلية. المراحل التالية تمثل المفهوم المعتمد، وقد تكون حالات سير العمل وحقول الشاشة تغيَّرت منذ آخر مراجعة.

1. رفع طلب الصيانة من المستأجر أو المالك أو نفوذ نفسها.
2. معاينة العطل ميدانيًا.
3. التسعير: تجمع نفوذ أسعار المواد والفنيين، على غرار عرض السعر (Quotation).
4. عرض السعر على المالك بعد إضافة عمولة نفوذ.
5. التنفيذ من الفني، مع رفع صور العمل المنجز.
6. مرور الطلب بمراحل الاعتماد حتى موافقة المالك.
7. السداد: يدفع المالك، أو تُخصم القيمة من مستحقاته.

ترتبط هذه الدورة بتطبيق الجوال، وتُراجَع حالات سير العمل (Workflow) الحالية في اجتماع لاحق.

المشكلات والحالات الخاصة المعروفة

رُصدت ثلاث مشكلات في الاجتماع الأول، أهمها تعذُّر إصدار الفواتير الضريبية لعقارات نفوذ الخاصة.

المشكلة	التفاصيل	الحالة	الاجتماع
الفواتير الضريبية لمالك "نفوذ التطوير"	تعذُّر إصدار الفواتير الضريبية لعقود إيجار عقارات نفوذ الخاصة لسبب متعلق بالرقم التسلسلي الضريبي، وأجَّلها العميل	مؤجل	الأول
بيانات الورثة القديمة	مستندات لم تُعالَج بعد تعديلات المنطق المتكررة، والعميل متعايش معها	مفتوح	الأول
روابط بيئة الاختبار	روابط "أقسام النظام"، مثل مدير الملفات، تفتح تقارير على بيئة الإنتاج بدل بيئة الاختبار	مفتوح	الأول

عقارات نفوذ الخاصة

تملك نفوذ عقارات خاصة تؤجِّرها إلى جانب إدارة عقارات الغير. سُجِّلت هذه العقارات تحت مالك باسم "نفوذ التطوير" يُعامَل معاملة أي مالك، بعمولة إدارة مضبوطة بصفر، فيُعدّ المحصَّل كله إيرادًا لنفوذ.

لا يوجد في الإعدادات ما يربط الشركة (Company) بمالك أو بعقار، لأن العميل لم ينبِّه إلى هذه الحالة في البداية. ومعالجتها مقترحة للإصدار الثاني من النظام.

الملاحظات التقنية

هذه نقاط مراجعة مقترحة على الكود بناءً على ما طُرح في الاجتماعات، وتُحدَّث بعد فحص التطبيق المخصص.

الموضوع	ما يُراجَع
مزامنة المالك مع Customer	معالجات doc_events (مثل after_insert و on_update) في الاتجاهين، مع التحقق من وجود حماية من التكرار اللانهائي عبر doc.flags
تقسيم قيود الورثة	تحديد موضع التقسيم بالنسب عند اعتماد العقد و Commission Due و Tenant Due Payment، ومراجعة سجل التعديلات عبر git log لفهم الفروق بين الإصدارات
روابط مساحات العمل (Workspace)	البحث عن عناوين مطلقة تبدأ بـ https:// في ملفات Workspace والروابط المخصصة، واستبدالها بروابط نسبية أو مبنية على عنوان الموقع
الفوترة الإلكترونية (ZATCA)	تحديد ما إذا كان التكامل عبر تطبيق جاهز أو مخصص، لفهم مشكلة الرقم التسلسلي لفواتير "نفوذ التطوير"
العمولة بمبلغ ثابت	التحقق من عمل منطق "فترة استحقاق العمولة" بعد التعديلات اللاحقة للتأسيس

الأسئلة المفتوحة

ستة أسئلة مفتوحة يُفتتح بها الاجتماع التالي، وتُنقل إجابة كل منها إلى القسم المعني بعد إغلاقه.

السؤال	القسم	موجَّه إلى	الحالة	الإجابة
كيف تُستخدم مراكز التكلفة فعليًا؟	البيانات الرئيسية	م. حنفي	مفتوح
هل يستخدم الوكيل التشغيلي حساب مستخدم بصلاحيات على عقارات الورثة؟	الورثة	العميل	مفتوح
أين تُسجَّل إجابات الأسئلة الضريبية الثلاثة لكل مالك؟ وما أثر أساس الاستحقاق مقابل الأساس النقدي؟	الإطار الضريبي	الفريق السابق	مفتوح
ما قائمة مشكلات بيانات الورثة القديمة المعروفة والمقبولة لدى العميل؟	الورثة	الفريق السابق	مفتوح
ما حالات سير العمل والاعتمادات الحالية لطلب الصيانة؟	دورة الصيانة	الفريق السابق	مفتوح
ما السبب التفصيلي لتعذُّر إصدار الفواتير الضريبية لمالك "نفوذ التطوير"؟	المشكلات	الفريق السابق	مفتوح